온비드 무단 증축 건물 투자 시 이행강제금 피하는 3단계 확인법

불법 건축물이란 무엇이며, 낙찰자에게 어떤 원상복구 리스크가 있나요?

온비드 공매 물건에 포함된 불법 건축물(무단 증축)은 ‘건축법’상 허가나 신고 없이 임의로 건축되거나 구조가 변경된 건물을 말하며, 이 위반 사실은 건축물대장에 ‘위반 건축물’로 명확히 기록됩니다. 중요한 것은 이 모든 리스크와 책임이 낙찰자에게 고스란히 승계된다는 점입니다.

가장 중대한 부담: 원상복구 의무와 이행강제금

낙찰자는 관할 지자체로부터 반드시 원상복구 명령을 받게 되며, 명령 불이행 시 시가 표준액의 10% 이내에서 매년 1~2회 이행강제금을 납부해야 합니다. 이 금액은 생각보다 훨씬 커서 공매 투자의 수익률을 심각하게 훼손할 수 있습니다.

온비드 공매에서 흔한 무단 증축 주요 유형

1. 면적 초과 (용적률/건폐율): 옥상, 베란다 등을 확장하여 허가된 면적을 초과한 경우.
2. 용도 변경: 주택을 상업 시설로, 혹은 창고를 주거 시설로 임의 사용한 경우.
3. 구조 변경 및 가설 건축물: 내부 벽체나 기둥 등 주요 구조부를 허가 없이 변경하여 안전에 영향을 주는 경우.

낙찰자가 반드시 떠안아야 할 원상복구 의무와 이행강제금 리스크 심층 분석

온비드 공매에서 무단 증축된 건물을 낙찰받아 소유권이 이전되는 순간, 낙찰자는 곧바로 ‘새로운 위반 건축물의 소유자’ 지위를 승계합니다. 이 순간부터 관할 지자체의 강력한 원상복구 명령과 주기적인 이행강제금 부과 책임이 오롯이 낙찰자에게 발생하게 됩니다. 이는 단순한 행정 명령을 넘어, 재정적 손실을 확정하는 결정적인 리스크입니다.

1. 원상복구 의무 (철거 및 용도변경 복구 비용 낙찰자 전적 부담)

관할 지자체는 낙찰자에게 건축물을 최초 허가받은 설계 도면상의 상태로 되돌리라는 명령을 내립니다. 원상복구는 불법으로 증축된 창고나 옥탑방을 철거하는 것뿐만 아니라, 무단으로 변경한 용도(예: 근린생활시설을 주택으로)를 원래대로 회복하는 것까지 포함합니다. 지자체가 제시하는 시한 내에 원상복구를 완료해야 하며, 이 철거 및 복구에 소요되는 모든 비용은 전적으로 낙찰자가 부담해야 하는 막대한 재정적 부담입니다.

2. 이행강제금 부과 (낙찰 시점부터 원상복구 시까지 반복적 누적)

원상복구 명령을 이행하지 않으면, 지자체는 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금은 위반 면적, 시가표준액, 그리고 위반 내용의 심각도(건폐율, 용적률 초과 여부 등)에 따라 매우 복잡하게 산정됩니다. 중요한 점은, 공매 낙찰자가 선행 소유자의 기존 체납액을 승계하지는 않는다는 것입니다. 하지만 낙찰 이후부터는 원상복구를 이행할 때까지 1년에 1~2회씩 반복적으로 누적 부과되므로, 낙찰자는 투자 시 예상 수익률이 이 반복되는 강제금으로 인해 모두 잠식되지 않도록 치밀하게 계산해야 합니다.